一、項目概況

（一）服務(wù)名稱：盤山縣政府行政辦公樓物業(yè)服務(wù)

（二）服務(wù)地點：盤山新縣城

（三）建筑面積：31200平方米（此面積為辦公主樓的面積）

（四）服務(wù)類型：物業(yè)服務(wù)（保潔、保安、水電暖維修保養(yǎng)、會服、食堂、綠化）

二、主要設(shè)施設(shè)備管理

（一）高壓變配電設(shè)備

（二）低壓變配電設(shè)備

******消防泵房

（四）自來水加壓泵

（五）儲水箱

******消防專用卷簾門

（七）供暖設(shè)備設(shè)施

（八）中央空調(diào)

三、人員配備需求

（一）管理部：項目經(jīng)理1人；

（二）保安部：15人，（保安隊長1人，保安員14人）；

（三）保潔部：14人，（保潔主管1人，保潔員13人）；

（四）工程部：9人，（工程主管1人，工程人員8人）；

（五）會服部：9人，(會服班長1人，會服8人)；

（六）食堂部：20人，（廚師長1人，廚師2人，后廚工作17人）；

(七） 綠化工1人；

總計：69人。

四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及具體要求

（一）總則

1、為提高物業(yè)公司的工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，保障工作人員的正常辦公，制定本規(guī)定。

******服務(wù)中心為招標(biāo)人；物業(yè)公司為中標(biāo)人，下同。

******消防設(shè)施、空調(diào)設(shè)施、上下水設(shè)施、供暖設(shè)施設(shè)備以及公用設(shè)施的管理和維護(hù)工作；會議服務(wù)；食堂服務(wù)；及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

（二）權(quán)利與義務(wù)

******服務(wù)中心為物業(yè)公司人員提供免費用餐（保安員一日三餐、其他人員提供午餐）、生活用水、用電、辦公場所、辦公桌椅和保安住所以及工程設(shè)備的維修所用材料工具等條件。

******服務(wù)中心有權(quán)要求物業(yè)公司配齊符合規(guī)定的工作人員，更換不稱職的員工，物業(yè)公司擬聘工作人員必須具有身體健康證明（物業(yè)公司承擔(dān)每年一次的所有物業(yè)人員的體檢費用）。

3、物業(yè)公司應(yīng)定期組織員工學(xué)習(xí)專業(yè)以提高員工思想素質(zhì)，牢固樹立為業(yè)主服務(wù)的思想。

4、物業(yè)公司員工不得使用電暖氣等與工作無關(guān)的電器設(shè)備。

5、物業(yè)公司應(yīng)節(jié)約使用甲方提供的資源，保證不造成資源浪費。

6、物業(yè)公司在工作中應(yīng)注意防火、防盜，注意排除安全隱患，物業(yè)公司員工在工作區(qū)域內(nèi)因操作不當(dāng)造成受傷、死******服務(wù)中心同意。

（三）保潔服務(wù)

1、保潔部服務(wù)內(nèi)容

（1）負(fù)責(zé)辦公樓公共區(qū)域內(nèi)巡回保潔。具體包括樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、內(nèi)外墻面、玻璃窗等公共區(qū)域隨時保持清潔，無隨意堆放雜物和占用，不見廢棄物、污漬，對相關(guān)場地、材料和設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)處理（拋光、打蠟、清洗、沖洗等）。針對辦公樓實際情況，每季度對管井、下水道等進(jìn)行檢查，并根據(jù)實際需要定期對樓排水、排污管道進(jìn)行清疏。負(fù)責(zé)樓外立面定期清潔，重點是蜘蛛網(wǎng)的及時清理。負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)每日垃圾的收集、清運，各種保潔耗費品由物業(yè)公司提供。

（2）定期對樓內(nèi)高空設(shè)施進(jìn)行巡回清潔、養(yǎng)護(hù)。巡回對樓內(nèi)各類地面（石材、瓷磚等）進(jìn)行打蠟及清潔養(yǎng)護(hù)處理。巡回對樓內(nèi)各類特殊材質(zhì)（不銹鋼、石材等）進(jìn)行去污、拋光、上光、打蠟等專業(yè)養(yǎng)護(hù)。對高位管道、高位照明設(shè)施和高位墻身等進(jìn)行巡回保潔。

（3）巡回建筑物屋面相關(guān)設(shè)施（出風(fēng)口、玻璃幕墻等）進(jìn)行清潔、保潔。

（4）負(fù)責(zé)樓內(nèi)會議室及值班室的衛(wèi)生工作。

（5）負(fù)責(zé)院內(nèi)綠化帶的保養(yǎng)與維護(hù)。

（6）每天對各類功能用房及公共場所進(jìn)行保潔、清潔及垃圾收集。

（7）定期對各場所蚊、蠅等進(jìn)行預(yù)防和滅殺并負(fù)責(zé)相關(guān)費用。

2、保潔服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)

（1）石材、瓷磚：有較好的保養(yǎng)，有光澤、無塵跡、無污漬。

（2）墻壁：無蜘蛛網(wǎng)、污點、不積塵，地角線潔凈。

（3）玻璃門：通透、潔凈，無水跡、污點。

（4）各類鏡面：潔凈、光亮，無任何污跡、塵跡。

（5）樓梯：臺階無雜物、污漬、水漬。

（6）鋼質(zhì)及不銹鋼器具：無污跡、塵跡，有光澤，表面膜維持完好狀況。

（7）果皮箱、垃圾箱等：外表干凈，無蟲、蟻等，無異味。

（8）衛(wèi)生間：潔具不留臟物、異味，地面、水盆臺面保持干爽，無污漬、垃圾。

（9）其它器材設(shè)施：以潔凈手指摸去無明顯塵跡，無清潔用劑的不良影響。

(10)綠化帶：整齊、無雜草。

（四）安保服務(wù)

1、服務(wù)內(nèi)容

（1）全天24小時對辦公樓及停車場巡查以及安保監(jiān)控值班，監(jiān)控人員進(jìn)出情況，需要時實施查詢、檢查。

******消防管理、大宗物品進(jìn)出等的日常管理。

（3）負(fù)責(zé)辦公區(qū)、停車場及公共設(shè)施防盜、防火、防破壞事故，采取不定時巡查、嚴(yán)格盤查可疑人員，以保障辦公區(qū)安全。

（4）負(fù)責(zé)突發(fā)事件處理及秩序維護(hù)，及時啟動突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，有效地控制突發(fā)事件，使損失降到最低。

（5）負(fù)責(zé)辦公區(qū)、停車場內(nèi)擺設(shè)的物品、花卉的管理，防止人為和自然破壞，確保安全。

（6）負(fù)責(zé)辦公區(qū)、停車場（管轄范圍內(nèi)交通秩序的維護(hù),車輛疏導(dǎo)、停放，停車場管理，做到車輛出入安全、有序）。

2、具體要求

（1）到崗保安員必須有嚴(yán)格的招聘、培訓(xùn)、教育管理、紀(jì)律監(jiān)督等管理制度。

（2）要求熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本管理區(qū)域內(nèi)的技防優(yōu)勢，實行全天24小時對重點部位、監(jiān)控點進(jìn)行監(jiān)視及錄像工作。

（3）采取理論和實踐相結(jié)合的辦法，提高部門全體員工的安全意識，使員工掌握基本安全常識。

（4）負(fù)責(zé)辦公樓及停車場的治安安全防范，采取人防和技防相結(jié)合的方法，做到無任何安全事故發(fā)生。

（5）在安全保衛(wèi)工作中使用的工具、器材、服裝、器材的維修等費用由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

（五）工程服務(wù)

1、管理內(nèi)容

（1）對強(qiáng)弱電設(shè)備設(shè)施日常運行維護(hù)；高低壓電氣設(shè)備每天巡視維護(hù)和重點檢測，建立各項設(shè)備檔案；建立嚴(yán)格的配送電運行制度、電氣設(shè)備維修制度和配電房管理制度；建立24小時運行維修值班制度；建立污水處理、強(qiáng)排水、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備運行管理制度和安全操作規(guī)程，保證污水處理、強(qiáng)排水系統(tǒng)安全運行和正常使用；制定科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)運行和節(jié)能降耗措施，提出節(jié)能減排的合理化建議；日常管理和維護(hù)好避雷接地的設(shè)備******消防、防雷設(shè)施年檢工作。

（2）保證給排水系統(tǒng)及飲水設(shè)備正常運行使用。建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進(jìn)行日常維護(hù)和每周檢修；水箱、水池保持清潔衛(wèi)生并每季消毒；每月對水泵房及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔；每季度對排水管、下水道進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢；保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；保證每年對供暖設(shè)備設(shè)施檢查一次，確保供暖系統(tǒng)正常運行。

（3）對院內(nèi)地磚的維護(hù)，保證無斷裂缺失。

（4）每周對樓內(nèi)的門窗桌椅柜架進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理；建立和制定維修保養(yǎng)計劃并做好記錄。

（5）對地下室電器及供水設(shè)備設(shè)施的維護(hù)。

2、具體要求

（1）供電運行和電器維修人員必須持證上崗，做到安全第一，熱情服務(wù)。照明、用電、用水等接到報修后，維修人員到達(dá)現(xiàn)場搶修處理并做好記錄，及時排除故障，零修合格率100%以上。空調(diào)運行中應(yīng)無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象，接到報修后，維修人員到達(dá)現(xiàn)場處理，并做好記錄，零修合格率100%以上。一般電氣故障不過夜，當(dāng)天處理完畢，特殊情況當(dāng)天不能處理，在保證安全的前提下，應(yīng)采取臨時應(yīng)急措施，保證日常教學(xué)和使用需要。

（2）在節(jié)假日和汛期期間對地上、地下設(shè)備進(jìn)行檢查維護(hù)維修。

（3）確保辦公、通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備完好，運行正常。

（4）確保供水、排水、排污、供暖管道及設(shè)施暢通完好無損。

（5）設(shè)備設(shè)施使用、維護(hù)、管理過程中所產(chǎn)生行政性事業(yè)收費歸采購人，工作中使用的常用工具費、服裝等費用由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

(六)食堂服務(wù)

1、周一至周五提供午餐，菜品為四葷、四素、六個涼菜、湯，主食米飯、饅頭、花卷。

2、甲方將伙食材料費按規(guī)定用餐標(biāo)準(zhǔn)，支付給乙方。由乙方負(fù)責(zé)采購食堂的伙

食材料，做到零利潤經(jīng)營管理，并接受甲方對進(jìn)貨單、保管賬的監(jiān)管。

(七)前臺接待及會議服務(wù)

5、根據(jù)甲方安排設(shè)前臺接待員(女)負(fù)責(zé)來訪接待、登記、通報工作。

6、根據(jù)甲方安排信件收發(fā)工作。

7、根據(jù)甲方安排設(shè)會議服務(wù)員(女)承擔(dān)會議服務(wù)工作。

8、根據(jù)甲方安排外出進(jìn)行會議服務(wù)。

（八）室內(nèi)植物花卉服務(wù)要求

1、服務(wù)范圍

涵蓋行政辦公樓室內(nèi)所有綠化區(qū)域，包括但不限于樓宇室內(nèi)公共區(qū)域綠植擺放區(qū)域等。

2、服務(wù)內(nèi)容

（1）室內(nèi)植物花卉服務(wù)

①綠植擺放設(shè)計：根據(jù)室內(nèi)空間特點和功能需求，進(jìn)行綠植擺放設(shè)計。選擇適合室內(nèi)環(huán)境的植物品種，如綠蘿、吊蘭、發(fā)財樹等，確保植物生長良好，同時起到美化環(huán)境、凈化空氣的作用。

②綠植更換調(diào)整：每季度對室內(nèi)綠植進(jìn)行一次全面檢查，對生長不良、葉片發(fā)黃的綠植及時更換。根據(jù)季節(jié)和節(jié)日特點，對室內(nèi)綠植擺放進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，營造不同的室內(nèi)環(huán)境氛圍。

******辦公室等重點部位應(yīng)加強(qiáng)巡查，確?；ɑ苤参餆o病蟲害、葉面光潔、鮮亮美觀。如因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)或不可抗力造成的租擺花卉植物死亡或損毀的，應(yīng)及時更換，期限不能超過二天。

3、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）植物生長狀況

①植物生長健壯，無明顯病蟲害癥狀，葉片色澤正常，無黃葉、枯葉、卷葉現(xiàn)象。

②喬木樹干挺直，樹冠完整，分枝均勻；灌木枝條茂密，冠幅整齊，無缺枝斷檔現(xiàn)象。

（2）綠化景觀效果

①綠化區(qū)域整體美觀協(xié)調(diào)，植物搭配合理，層次分明，色彩豐富。

②室內(nèi)綠植擺放整齊有序，與室內(nèi)裝修風(fēng)格相協(xié)調(diào)，無雜亂無章現(xiàn)象。

（3）環(huán)境衛(wèi)生要求

①綠化養(yǎng)護(hù)過程中產(chǎn)生的垃圾、雜物應(yīng)及時清理，做到工完場清。

②化學(xué)藥劑存放和使用符合環(huán)保要求，無藥劑泄漏、污染環(huán)境現(xiàn)象。

（4）根據(jù)每種綠植的特征定期進(jìn)行澆水、施肥、培育、修剪枝權(quán)及防治病蟲害，并根據(jù)招標(biāo)人的意見調(diào)整綠植的室內(nèi)擺放位置。

4、中標(biāo)人需制定詳細(xì)的室內(nèi)室外綠化服務(wù)方案和應(yīng)急預(yù)案，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)周期和應(yīng)急處理措施等。

5、中標(biāo)人需遵守招標(biāo)人的相關(guān)規(guī)章制度，接受招標(biāo)人的監(jiān)督和檢查。招標(biāo)人提出的臨時擺放及更換服務(wù)，兩個工作日內(nèi)落實到位。

6、綠化養(yǎng)護(hù)過程中，需注意安全操作，避免發(fā)生人員傷亡和設(shè)備損壞事故。如因中標(biāo)人原因造成安全事故，中標(biāo)人需承擔(dān)全部責(zé)任。

五、服務(wù)方案

（一）物業(yè)總體服務(wù)方案，包括但不限于①服務(wù)目標(biāo)②服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)③組織結(jié)構(gòu)與人員配置④保密管理⑤履約保障

（二）安保服務(wù)管理方案，包括但不限于①院區(qū)的保衛(wèi)②門崗接待登記③巡邏工作④樓內(nèi)檢查⑤停車場地管理⑥公共部分的秩序維護(hù)⑦報警系統(tǒng)的監(jiān)護(hù)⑧防火防盜破壞等方面的檢查巡視⑨夜間和節(jié)假日水、電、煤氣等設(shè)施的檢查⑩臨時性警衛(wèi)

（三）會議服務(wù)管理方案，包括但不限于①會議服務(wù)總體要求概述（會議服務(wù)目標(biāo)、會議服務(wù)原則、會議服務(wù)要求）②會議服務(wù)工作內(nèi)容（會議前布置、會議中服務(wù)、會議后服務(wù)）③各類會議服務(wù)（高級會議、大型會議、中型會議、座談會）④會議服務(wù)質(zhì)量保證措施

（四）保潔服務(wù)管理方案，包括但不限于①程序規(guī)范②日常消殺③垃圾分類④其他日常保潔方案

（五）工程設(shè)備服務(wù)管理方案，包括但不限于①設(shè)備運行管理②日常巡檢與維護(hù)③故障維修與應(yīng)急處理④設(shè)備檔案管理等

（六）食堂餐飲服務(wù)方案，包括但不限于①食譜安排方案②食品加工制作③環(huán)境衛(wèi)生管理④食品安全管理⑤餐余垃圾處理等

******消防應(yīng)急預(yù)案④自然災(zāi)害類應(yīng)急預(yù)案⑤醫(yī)療救護(hù)應(yīng)急預(yù)案

（八）綠化服務(wù)方案，包括但不限于①服務(wù)范圍②服務(wù)內(nèi)容（綠植擺放設(shè)計、更換調(diào)整、清潔保養(yǎng)等）③服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)④對招標(biāo)人臨時擺放及更換服務(wù)的響應(yīng)措施等

（九）節(jié)能、環(huán)保、健康管理措施，包括但不限于①節(jié)能制定與行為規(guī)范②垃圾分類與處理③用電、用水管理④室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量與公共衛(wèi)生管理⑤人員健康管理